築年数別｜中古住宅で優先すべきリフォームの順番を解説

「新築信仰」なんていう言葉があるくらい、日本の戸建て住宅は新築を購入をよしとする文化が根付いていましたが、近年中古住宅にも目を向けられるようになりましたよね。

今は住宅に関わる資材の高騰していることも考慮すると、今後はより中古住宅にスポットが当たることになるような気がしています。

中古住宅の最も大きなメリットは価格が割安なことであることは間違いありません。しかし、「メンテナンス」という観点が抜けていると大きな痛手を負うことになる可能性があるので注意が必要です。

こんにちは！管理人のぺいとんです。

2021年時点で築7年ほど経過した住宅に住んでいます！まだ少し先にはなりますが、いずれやってくるわが家の外壁塗装に備えて勉強をしている最中です。

建築や不動産の業界の人と多少関わりがあります。
でも、専門職ではありませんので立ち位置的には普通の人と近いと思っています。
だから、よりかみ砕いて外壁塗装について説明していけると考えています。

今回は中古住宅修繕の優先順位についてです。

結論を先に述べてしまうとこんな感じです。

中古住宅のメリットは価格とその土地を取得できること

中古住宅を購入した際、最も気にしたことって何だったでしょう。
恐らく新築戸建住宅と比較して割安だったことでは無いでしょうか。

もちろん他にはその住宅の利便性、立地が気に入ったといった理由の人もいるとは思いますが中古住宅を購入した人の多くは金銭的理由が第一に挙がるようです。

これは一般社団法人不動産流通経営協会の調査した結果、「住宅取得上の理由と改善点」という資料からも明らかです。

そして、その資料を読み進めていくと「良質な住宅」を同時に求めていることも言及され、ダメになった部分についてはリフォームをしていけば良いという感情も見て取ることができます。

中古住宅購入での考えられる金銭的失敗

中古住宅を購入すると言うことは、新築と比較すると建物を必要修繕頻度が高いということを考慮しておかないといけません。

そうしないと中古住宅自体は安くとも、修繕をしていった逆に結果高くなる可能性があるからです。

いわゆる「築浅」と呼ばれるそれ程年数の経過していない物件であれば、さほど気にする必要はないかもしれません。経年によるダメージが少ないからです。

しかし年数が経過している物件ほど大きな修繕が発生してきます。
だから中古住宅の購入当初は割安と感じても、実際に住み始めてから掛かるお金が「想定よりも高くついてしまった」なんてことが少なくありません。

中古住宅を購入する際に必要なことは、前所有者が住まいにどんなメンテナンスをしていたか、逆にしていなかったのか。今度どのようなメンテナンスをしなくてはいけないのかを把握しておくことです。

これを怠ると、実際に不具合を見つけたときに思った以上に家にダメージがあり余計なお金が掛かってしまったなんて事になりかねません。

中古住宅修繕の年数別優先順位

せっかく安く住宅を取得できたとしても、修繕をしなくてはあっという間に建物は傷んでしまいます。
特に中古住宅は新築とは違いすでに竣工から年月が経過していますので、相応に修繕が必要なのは先ほどの解説の通りです。

とはいえせっかく安く購入できた中古住宅。当面は余計なお金を使わない方が生活は安定しますよね。
だから必要以上にメンテナンスにお金を掛けない方が良いと私は思っています。

そんな訳でここでは築年数を5年ごとに分割して何を優先的に修繕していくべきかを解説していきます。

中古住宅を購入した時に必要であろう修繕やリフォームは下記のようなものが挙げられます。

複数の項目を挙げましたが重要度はバラバラです。

外壁・屋根の塗装は居室内のことではないので後回しにされがちですが、建物保護の観点から言うと修繕項目としては非常に重要。傷んできたと感じるのであれば最優先に考えるべき項目です。

設備に関しては故障してしまうと生活に支障が出やすい物は優先的に交換を見当しておいた方が良い項目になります。

具体的には給湯器やエアコン、水まわりに近い換気扇が該当します。
これらは故障すると非常に分かりやすく生活に支障が出てきます。

給湯器はお湯が使えなくなるため不便な思いをすることになりますし、エアコンは真夏や真冬に使えないとなると暑さ・寒さで辛い思いをすることになりますよね。

換気扇は一見後回しでも良さそうですが、水まわりに設置にしてあるものについては話は別です。湿気を帯びた空気を排気できずにいると、建物に湿気がまわり傷みを促進してしまいます。地味ながらも非常に重要な設備の一つです。

逆によく取り上げられるキッチンやトイレ、洗面台やユニットバスといったものは漏水が起きていなければ優先順位は高くありません。そして何より高額ですので価格の面で考えると支障がないのであればできるだけ後回しにしておきたい内容になります。

次に内装・間取り変更です。

建物のメンテナンスという観点での重要度は高くはありませんが、実際に生活をすると考えたときに自分たちの生活の状況と見合わない場合や汚れが気になるという状況での重要度は高めになります。

例えば昔の建物は部屋を小さく区切ることが多いのが特徴です。（6畳間・4畳半など）
そのため築年数の古い物件には今風の広いLDKは期待できません。

これを改善するためには不要な間仕切りを撤去して部屋を作り変えるといったリフォームが必要です。
とはいえそれなりのお金が必要になりますのでよく検討しておく必要があります。

最後にクリーニングです。
クリーニングと聞くと衣服を思い浮かべがちですが、建物に関連した場合は「清掃」を意味します。

これを省く人はほとんど居ないのではないでしょうか。
どれだけ前入居者がキレイに使っていたとしても汚れるものは汚れるし、何より気分的に嫌ですよね。

クリーニングは中古住宅を購入した場合には必須の作業と言えます。

上記で紹介してきた作業内容は築年数によって必要な程度が変わってきます。

築5年以下の中古住宅

まずは築浅と言っていい年数、5年以下の物件です。
正直なところ、余程の思い入れが無ければ余計な事をする必要が無い年数だと考えられます。

とはいえ前所有者が生活していたので、水まわりは相応に汚れているはず。
だから最低限と考えれば入居前に「クリーニング」だけはやっておく、となります。

逆に言えばクリーニングをやっておけば十分とも言い換えられます。

築6～10年以下の中古住宅

住宅は10年という年数が近づいてくると様々な所に傷みを生じてきます。
その中でもまず修繕の第一候補に挙げておきたいのは絶対に外壁と屋根です。

外壁や屋根は建物そのものを守る役割をしています。
そこがダメになってしまうと雨漏りを筆頭に様々な不具合を生じるようになります。

10年以下であればまだ急いで修繕をする必要はありませんが、もう何年かしたらやらなくてはなりません。

外壁や屋根の修繕は一般的な住宅で目安で100万円程度掛かるので、当初から頭に入れておきお金を確保しておきたいところです。

次に設備関係ですが、これもまだ今すぐ交換しなくてはならないような傷み方をしている状態であることは可能性は低いです。

また、設備関係は個体差もあり早期に故障してしまうことも考えられます。
そのような場合はメーカー等で修理も可能です。

次にクロス（壁紙）です。
これはむしろ中古住宅購入時に貼替えたいと考える人も多いでしょう。
どれだけキレイに使ったとしてもやはり多少は汚れます。

しかし、全て貼替えると相応のお金が掛かります。
そのため汚れが目立つ部分に限定して貼替えるのも手です。

また、残したクロス（壁紙）で気になる部分があれば、クリーニングと一緒に汚れを落として貰うようにお願いしても良いかもしれません。

築11年以上の中古住宅

ここまで築年数が経過していると老朽から具体的な不具合が発生し始めます。

それ程お金のかからないちょっと修理だけでなく、外壁・屋根の塗装など大きなお金のかかる修繕もこの時期から必要になっていきます。
そのためこの築年数が二桁になるような物件を購入する際は本当に注意が必要です。

また、購入時にはすでにどんな修繕が行われているか、逆に何の修繕は行われていないのかをはっきり分かるようにしておくべきです。

最重要である外壁と屋根の塗装はどうでしょう。
すでに前所有者が作業済みであれば良いですが、そうでないなら最も最優先で作業をしなくてはなりません。

引越し前という話であれば、住む前に終わらせておきたい位の優先順位の高さです。

設備関係もあちこち老朽化してきてることは間違いありません。
1つずつ確認して調子の悪い設備は修理だけでなく交換も含めて予定しておくと良いでしょう。

特に給湯器のように生活に支障が出る設備は念入りにチェックが必要です。

クロス（壁紙）も前の人が余程きれい好きな人でなければ、ほとんど貼替対象になると考えられます。

また、クロス以前に間取りも気になるところかもしれませんね。
築年数が古い物件はトレンドを外していることも多く、これから購入する人の生活に合った間取りとは限りません。

ちなみに古い物件になると上記で解説した内容は、優先順位がどうこうという話ではなくなります。多くのものが点検・修理（交換）が必要になってきます。

特に建物全体に影響が出る外壁・屋根塗装は必須となり、それ以外の部分も自分自身の予算を考えた上で同時に修繕する必要が出てくるようになるでしょう。

まとめ：中古住宅で優先すべきリフォームの順番

まとめになります。

新築信仰がまだまだ強い日本ですが最近では中古住宅にも大分スポットが当たるようになりました。
そんな価格が安い事が最大のメリットの中古住宅ですが、「メンテナンス」を怠ると大きな痛手を負うことになるかもしれません。

中古住宅を購入した時に必要であろう修繕やリフォームは下記のようなものが挙げられます。

複数の項目を挙げましたが重要度はバラバラです。
具体的に何を優先的にメンテナンスをやっていけば良いかは、その建物の築年数で大きく変わってきます。

5年以下の築浅と呼ばれる物件であれば、ほとんどの場合は修繕は必要ありません。
入居前に最低限クリーニングをするだけでも十分居住することができるはずです。

6～10年程度の物件は徐々に建物に劣化を感じ始める時期です。
「今すぐ何かをしなくては」という程ではありませんが近い将来に修繕が必要ということを頭に入れておかないといけません。

優先順位が高いのは外壁塗装です。
次点で給湯機のような設備関係ですが、個体差により早めに故障してしまう場合があります。ただし、まだまだ年数は浅いので交換ではなく修理で対応可能な範囲だと考えられます。

室内のクロス（壁紙）も全所有者の使い方次第ではありますが、それなりに汚れていると考えておいた方が無難です。全てとは限りませんが結構な面積の貼替が必要である可能性が高めです。

築11年以上の物件ともなると今までとは話が変わってきます。
老朽による不具合が実際に起こり始める時期です。

そのため前所有者から譲り受けるときに、何を修繕していて何をしていないのかを確認しておく必要があります。

外壁や屋根の塗装の修繕、故障すると生活に支障が出る設備（給湯機やエアコンなど）は特に気を付けておくべきポイントです。また、水回りのチェックも必要です。

建物自体と生活に大きな影響を及ぼすものは本当によく確認が必要です。
引越し直後に不具合が起きてしまっては目も当てられません。

また、予算と日程的な都合がつくのであれば、転居前に外壁・屋根塗装や内装の大型改修は済ませてしまいたいところ。

築年数が経過した物件は色々と気になる部分はあると思いますが、住んでからやると大変なものを優先した方が後の労力が少なくなります。

今回は以上になります。
今後も色々と解説を頑張っていきますのでお付き合い頂けたら嬉しいです。
次回もよろしくお願いします！最後までお読み頂きありがとうございました！

これから業者探しをするのであれば、まずは地域の業者さんを探してみましょう。
そしていくつかの業者さんを当たり複数の見積を集めて比較検討をしてみるのが良い業者さんを見つける第一歩です。

でも・・・複数の業者さんを探して順番にやりとりをし、見積をしてもらう。
実はこれ、時間もかかって結構大変です。

その労力を軽減するためには一括見積サイトを利用してみるのも良いでしょう。

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